和桥机构培训第三天
和桥机构2014年高端培训课程—《商业地产核心竞争力之开发定位与规划设计》第三天，由和桥机构特邀讲师，国内知名实践商业地产操盘手张志东先生讲解“大型商业设施的开发定位与业态规划”。
未来购物中心需要智能化运营、社交化消费、潮流化导向和情景化的环境，如今的移动互联时代，社交化消费成为主力店，人们对第三空间的需求越来越多，也需要更便利。
购物中心的业态则越来越偏向情景体验型，包括：游乐类（美国的美利坚MALL、山东德州澳德乐广场）、水主题娱乐类（成都环球中心的天堂岛海洋乐园）、电影娱乐类、儿童育乐类（星期八小镇）、文化艺术娱乐类（侨福芳草地和K11）、运动健康类、购物现场体验类七大情景体验业态。
香港购物中心是最亲密、最接近、最实用、最先进的参照物和标本。
香港购物中心经历了启蒙—娱乐化——主题化服务三个阶段，香港的购物中心采取分阶段开发的策略，分散经营分险，主流是5~10万平米的单个购物中心，且社区型购物中心占总数的80％以上。为了合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。即便是档次最高的购物中心，也开在甲级写字楼及银行最集中的地方（如置地广场、太古广场和IFC MALL）。
1、开发：项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10％以上。
2、选址：实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。而且香港购物中心的开发紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里，不仅占据地铁出口，还要占据巴士换乘站。购物中心积极利用旅游经济的客源拉动力，使其成为著名的旅游景点。
3、建筑及商业规划：
（1）城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致；
（2）设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平；
（3）区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店；
（4）服饰和美食的承租商户数量最多，平均占总承租商户数量的一半以上。另外建议不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。还可以将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化。
4、香港购物中心的人流动线设置
（1）多主力店原则。将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部；或者将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。
（2）设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。
（3）在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应。
（4）建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。
（5）将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走。
（6）巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心。
（7）主力店多层分布。
（8）平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。
（9）同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。
总结购物中心提升的三大基本要素：以客为师、以客为尊、以客为亲。
是否感觉“干货捞到根本停不下来“呢？本次培训历时两天半，对商业地产的开发定位与规划设计的探讨画上了圆满的句号。这次学习时间虽然结束，但探讨仍再继续，三人行，必有我师，期待下一次大家能有更多的交流与学习。
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